มาตรการคุ้มครองผู้บริโภคบ้านจัดสรร : กรณีศึกษาปัญหาเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ

บทคัดย่อ

งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษา (1) หลักการ แนวความคิด กฎหมายที่เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินและกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองสิทธิของผู้บริโภค (2) ปัญหาและผลของกฎหมายที่ใช้คุ้มครองสิทธิผู้บริโภคบ้านจัดสรรให้ได้รับประโยชน์จากการใช้สาธารณูปโภคตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.  2543 และพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 และ (3) วิเคราะห์กฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองผู้บริโภคบ้านจัดสรรที่มีในปัจจุบัน พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522  พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.  2541 ว่ามีความเหมาะสมหรือไม่เพียงไร ต่อการคุ้มครองผู้บริโภคบ้านจัดสรร จากการศึกษาได้แบ่งสภาพปัญหาบ้านจัดสรรออกเป็น 3 กลุ่ม ดังนี้ (1) สภาพปัญหาการคุ้มครองประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายผู้จัดสรรที่ดินไม่จัดสรรที่ดินให้แล้วเสร็จตามสัญญาจะซื้อจะขายการจัดสรรที่ดินโดยไม่เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายของผู้จัดสรรที่ดินมีได้หลายกรณี  (2) สภาพปัญหาผู้จัดสรรที่ดินไม่จัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามใบอนุญาตขอจัดสรรที่ดิน  ผู้จัดสรรไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย  โดยไม่จัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้ครบครันตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งแม้ผู้ซื้อจะได้ตามสิทธิที่ดินจัดสรร  แต่จะไม่ได้ซึ่งสิ่งอำนวยความสะดวกตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ผู้จัดสรรตกลงทำสัญญาไว้กับผู้ซื้อบ้านจัดสรรถึงแม้การขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันแล้วก็ตาม  แต่ผู้จัดสรรก็มิได้จัดทำสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้ตามที่ได้  ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน  จึงก่อให้เกิดปัญหาตามมา (3) สภาพปัญหาการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543  ในหมวด 4 ได้กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากการดูแลสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะก็ต่อเมื่อได้ดำเนินการตามมาตรา 44 (1) (2) (3) ตามลำดับซึ่งได้กำหนดให้ผู้จัดสรรดำเนินการให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นมาดูแลในส่วนของสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ แต่เนื่องจากผู้ซื้อบ้านจัดสรรที่ดินไม่สามารถรวมตัวกันจัดตั้งนิติบุคคลได้ และผู้ซื้อที่ดินมีความประสงค์ให้สาธารณูปโภคนั้นเป็นสาธารณะประโยชน์ การศึกษาครั้งนี้จึงเสนอให้มีการทบทวน ปรับปรุง แก้ไข เพิ่มเติม พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และหากมีการปรับปรุง แก้ไข กฎหมายดังกล่าว ก็ควรจะเสนอประเด็นปัญหาที่กล่าวข้างต้นเข้าไปด้วย เพื่อการใช้กฎหมายจะได้เกิดประสิทธิผลในทางปฏิบัติ ควรแก้ไขด้านสังคมควบคู่ประกอบด้วย เพื่อลดปัญหาการใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ